Loyers non honorés, dégradations de l’appartement, troubles du voisinage, insalubrité… Les raisons d’en vouloir à votre locataire sont nombreuses. A défaut d’un accord amiable avec ce dernier, l’unique solution est l’expulsion du locataire. Face à cette situation extrême, le propriétaire-bailleur doit réagir rapidement.
Démarrage de la procédure amiable
La grande majorité des locations, fort heureusement, se déroulent sans problèmes. Cependant, le quotidien d’un propriétaire-bailleur peut se compliquer sérieusement s’il a affaire avec un locataire qui se comporte mal. Entre le non-paiement des loyers, le tapage nocturne, la dégradation de l’appartement ou encore le comportement anormal du locataire, il existe moult raisons d’envisager une expulsion locative.Méfiance toutefois, une telle expulsion ne se fait pas à la légère, elle nécessite de suivre diverses étapes légales et obligatoires.
Avant de commencer ces démarches, très lourdes il faut le souligner, le propriétaire doit s’efforcer de mettre en place des solutions amiables. Dès le premier loyer impayé, il peut essayer d’avoir une discussion informelle avec son locataire pour détecter l’origine du litige. Si ce dernier est porté de bonne volonté, le problème sera vite résolu. Par contre, si ce premier dialogue n’est pas couronné de succès, le propriétaire peut adresser un courrier en recommandé au locataire avec une obligation de réponse de la part de celui-ci. Il peut aussi lui proposer un échéancier pour régler sa dette.
Si ces actions ne résolvent pas le litige, l’expulsion du locataire est la seule solution possible.
Mandater huissier et juge
Le motif principal d’expulsion d’un locataire est, dans l’immense majorité des cas, un impayé de loyers, Dans ce cas précis, le propriétaire doit mandater un huissier après avoir adressé une mise en demeure de payer à son locataire (courrier recommandé + accusé de réception). Si le locataire ne répond pas, l’huissier lui adressera un commandement de payer qu’il devra honorer dans le délai de deux mois. Si ce délai s’écoule sans apporter de solution au problème, l’huissier assigne le locataire devant le tribunal d’instance de sa commune de résidence.Si la cause du litige n’est pas un impayé de loyer, le propriétaire est en droit de s’adresser directement au juge du Tribunal d’instance et de réclamer l’expulsion de son locataire ainsi que la résiliation du bail concerné.
En ce qui concerne le problème d’impayés non solutionnés, l’huissier prévient alors la préfecture qui diligentera une enquête sociale pour évaluer la situation du locataire. Le rapport de cette enquête est communiqué au juge qui l’analysera. Le locataire est convoqué devant le juge qui statuera sur la gravité du litige et décidera, le cas échéant, d'une éventuelle expulsion du locataire et de la résiliation de son bail.
Si le locataire ne se présente pas à l’audience, l’huissier lui fait parvenir, en mains propres, son ordonnance d’expulsion. Deux mois : c’est le délai dont dispose le locataire pour partir du logement. Il peut aussi faire appel de cette décision et faire la demande d’un délai additionnel au juge afin de commencer son déménagement.
Commandement de libérer le logement
Il est probable que le locataire ne soit pas pressé de rendre les clés au propriétaire. Pour faire avancer la procédure, le propriétaire est en droit de mandater à nouveau un huissier qui enverra un commandement de quitter les lieux au locataire réfractaire. Parallèlement, cette démarche d’expulsion est signifiée à la préfecture.Il faut savoir que la préfecture fait savoir au locataire qu’il peut procéder à la saisie d’une commission de médiation afin d’effectuer une demande pour se reloger. Cette démarche fait partie du Dalo (Droit au Logement Opposable).
Intervention des forces de police
Dans le cas extrême où le locataire ne veut pas libérer son logement locatif, l’huissier de justice est habilité à réaliser l’expulsion. Si le locataire n’est pas dans ses murs ou s’il s’oppose à cette action, l’huissier peut demander, auprès du préfet, le concours des forces de l’ordre. Le préfet se positionnera pour ou contre la légitimité de cette intervention de police après avoir pris en compte divers critères : âge et état de santé du locataire, enfants présents dans le logement ou pas…L’expulsion locative n’est pas possible durant la période s’échelonnant du 1er novembre au 31 mars suivant, laps de temps nommé trêve hivernale. De plus, l’expulsion s’effectue entre 21h et 6h du matin à l’exclusion des jours fériés et des jours chômés.
Sous le coup de l’impatience ou de l’énervement, certains propriétaires envisageraient bien d’expulser eux-mêmes leur locataire récalcitrant. Prenez garde : le propriétaire qui en vient à cette extrémité est susceptible d’écoper d’une peine de prison de trois ans et d’une amende de 30 000 €. Votre porte de sortie : demander à l’État des indemnités afin de pallier, par voie d’huissier, la perte de loyers.
L’expulsion d'un locataire est payée par le propriétaire qui, par la suite, pourra intenter une deuxième action en justice pour essayer de récupérer la somme versée et obtenir le remboursement de ses frais de justice. Il lui en coûtera, en moyenne, entre 1000 et 3000 €.
